Cosa ci si aspetta nei prossimi anni?
Dopo anni di crisi, il mercato immobiliare lascia intravedere alcuni segnali di ripresa. Gli immobili di pregio sono meno soggetti agli sbalzi del mercato, ma anche questo segmento mostra segni di grande crescita.
Per quanto riguarda gli immobili di valore superiore ai 900mila euro, si parla di un aumento del 26,73%. Non meno positiva la situazione delle compravendite di case che superano il milione di euro di valore: nel 2018 ne sono state vendute 1028, il 18.4% in più rispetto alle 865 del 2017. L’Italia, con le sue verdi colline e i suoi paesaggi mozzafiato, offre moltissima scelta: tra le regioni più amate ci sono la Toscana e l’Umbria molto apprezzata anche dai turisti stranieri. Ma più in generale, in fatto di immobili di lusso, il mercato nazionale continua ad offrire ville e casali dal fascino senza pari.
Cosa avviene nel territorio italiano?
A confermare lo stato di buona salute del mercato del lusso anche gli operatori del settore.
“La fascia di mercato del Luxury real estate è meno esposta, rispetto ad altre, alle congiunture economiche. L’unicità dell’offerta italiana, che si lega indissolubilmente al nostro patrimonio architettonico, paesaggistico e culturale, rappresenta un forte elemento di attrazione.”
GIANDOMENICO DE TULLIO, MANAGING PARTNER DI DE TULLIO LAW FIRM
Ovviamente è utile collocare la situazione italiana in un contesto molto più generale. Infatti l’Italia, rispetto all’Europa, è nettamente indietro. La compravendita degli immobili è lenta rispetto ai concorrenti e i prezzi nel 2018 hanno registrato una piccola inflessione dello 0,8%. Altrettanto ovvio, però, è che la situazione italiana non sia omogenea.
Mentre infatti nelle piccole e medie città le compravendite immobiliare stentano a decollare, in quelle grandi sia i prezzi che le vendite registrano un netto rialzo. La città che però si distingue nettamente rispetto alle altre nel mercato immobiliare è Milano. Già nel 2018 ostentava un +3,4% rispetto all’anno precedente, con quasi 25 mila compravendite.
Il mercato immobiliare a Milano nel 2019: analisi dei dati
Mentre altre grandi città come Roma, Torino e Bologna mostrano i primi segni di una lieve ripresa, che si pensa esplodere nel biennio 2020-2021, Milano continua la sua corsa sul mercato immobiliare da sola. Nel 2019 l’andamento del mercato immobiliare a Milano è in crescita. Dall’analisi del dati di questo primo trimestre la domanda a Milano è salita del quasi 10% rispetto il 2018. I nuovi immobili sono circa 4600 e rappresentano il 21% dell’offerta sul mercato immobiliare del capoluogo lombardo, con un tasso di assorbimento del ben 72%. E per quanto riguarda i prezzi? Nel 2019 i prezzi sono in salita rispetto a due anni fa dell’oltre 6%, arrivando a valutare nella media 5250 euro al metro quadro. A svettare Milano ci pensa anche per quanto riguarda i tempi di vendita, decisamente migliori rispetto a quelli delle altre medie e grandi città italiane.
Lo sviluppo di Milano: l’impatto sulla crescita del mercato immobiliare
Abbiamo osservato da vicino i dati che collocano il capoluogo lombardo nel top delle città italiane. Ma perché conviene così tanto comprare casa a Milano? Perché Milano è così ambita da compratori e imprenditori? Parliamo di una città che negli ultimi anni ha registrato una crescita davvero impressionante, collocandosi non più nella realtà italiana, ma direttamente nel contesto europeo. Milano è tutto. Un polo finanziario, industriale, culturale, economico, politico e aperto all’Europa come nessun’altra città in Italia. Eppure il mercato di Milano è alla portata di tutti ed è per questo che è così attraente.
Più del 35% delle trattative immobiliari del nostro Paese si sono concluse a Milano, portando un guadagno di oltre 3 miliardi di euro. I prezzi degli immobili sono quindi aumentati e oramai avere un appartamento a Milano vuole dire avere nelle proprie mani uno scrigno d’oro. Gli investitori lo sanno ed è per questo che comprare casa a Milano permette di assicurarsi un investimento più che redditizio negli anni a venire.
Milano è al centro del nuovo Piano di Governo del Territorio, che eredita ben 2,9 milioni di metri quadri da destinare al mercato immobiliare. Da questa cifra si prevede la costruzione di nuove case per oltre 1,3 milioni di metri quadri; inoltre uffici da 600 mila, servizi privati da oltre 500 mila e commercio da 260 mila. La prospettiva a lungo termine nei prossimi dieci anni arriva a prospettare un’offerta superiore del 57%. Ciò determinerà un impatto sull’andamento del mercato immobiliare a Milano stimabile attorno ai 14 miliardi di euro. Per il 2030 l’idea è di realizzare una città più vivibile e sostenibile, attraverso la valorizzazione delle caratteristiche territoriali e dei singoli quartieri. Si prevede a lungo termine di promuovere la sostenibilità ambientale e l’incremento della dotazione urbana, mediante un’attenta “densificazione edilizia”.
Prospettive presenti e future per il mercato immobiliare a Milano
Ma com’è la situazione del mercato immobiliare nel 2019 e come lo sarà nel 2020? Abbiamo visto che questa prima parte del 2019 ha registrato una netta salita sia delle compravendite che dei prezzi degli immobili. Secondo l’Osservatorio Nonisma queste tendenze si continueranno a registrare per tutto il corso del 2019; il punto di svolta per Milano e le altre città si registrerà invece nel biennio 2020-2021.
Per il mercato immobiliare a Milano nel 2020, o addirittura già da questo 2019, si prevede una crescita dei prezzi tra l’+1% e il +3%. Questo rialzo non interesserà esclusivamente le zone centrali, ma anche le periferie e le realtà dell’hinterland milanese. E ciò non riguarda esclusivamente le vendite. Per la prima volta infatti la domanda degli immobili ha superato quella delle abitazioni in vendita e ciò riguarda Milano, ma anche Roma. Per questo già dal 2019 si prevede un ulteriore aumento dei costi dei canoni di affitto.
L’andamento del mercato immobiliare già nei prossimi anni prevede delle trasformazioni urbane che interesseranno una superficie di 390 mila metri quadri per un valore di oltre 2 miliardi di euro. Ci si concentrerà prevalentemente sulle zone residenziali per il 50% e in misura minore, per il 30%, sui servizi di interesse pubblico.
Andamento del mercato in salita: quali zone interessate?
Il quartiere che ha registrato la migliore performance sia per quanto riguarda i prezzi che la domanda è quello di Città Studi, con valori saliti al 20% e costi per metro quadro di circa 4500 euro. Un boom interessante si registra anche nella zona tra San Siro e la Fiera, con una crescita dell’oltre 7%, probabilmente grazie alla M5.
In salita troviamo non troppo inaspettatamente la zona vivace dei Navigli che registra un 2,8% e quella di Bovisa-Sempione dell’addirittura 4,6%. Per quest’ultima un ottimo impatto lo ha avuto la riqualificazione dello Scalo Farini e della Goccia.
Il progetto Sempione dà un ottimo contributo all’omonima zona, con un investimento da 4 milioni di euro che vedrà la realizzazione, già a partire dal 2020, di due piste ciclabili e 1000 posti auto. Infine importante è l’inizio dei lavori per l’area di via Eugenio, fermi da più di 10 anni, per la creazione di un nuovo complesso residenziale. In crescita anche i poli universitari Bocconi e Cattolica-San Vittore e nelle periferie svettano Corvetto e Agrippa con un +7% e Leopardi e Cuoco con un +5%.
Roma vs Milano
Nello scontro Roma vs Milano è il capoluogo milanese a vincere. Un appartamento di fronte al Duomo ha difatti un valore al metro quadro superiore rispetto ad uno che affaccia sul Colosseo: le cifre non mentono e sono rispettivamente della media di 9184 euro e 7865 euro.
La differenza principale tra Roma e Milano è che la crescita di quest’ultima ha interessato tutte le zone, facendola competere con le grandi capitali europee.
